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Welche Arten der Baufinanzierung gibt es?
Es gibt verschiedene Arten der Baufinanzierung: Wir klären Sie über die verschiedenen Optionen auf. Annuitätendarlehen stellen zwar die gängigste Art der Baufinanzierung dar, sie sind allerdings nicht die einzige Möglichkeit. Kreditinstitute offerieren verschiedene Möglichkeiten, welche alle gewisse Vorteile bieten, aber leider auch mit gewissen Nachteilen verbunden sein können. Alle Darlehensarten verfügen über eine Daseinsberechtigung. Wir haben für Sie die gängigsten 5 Arten der Baufinanzierung aufgelistet.
Wo liegen die Unterschiede zwischen Baufinanzierung und Immobilienfinanzierung?
Um es abzukürzen: Es gibt keine Unterschiede zwischen einer Baufinanzierung und einer Immobilienfinanzierung. Beide Begriffe aus der Finanzierungsbranche beschreiben die gleiche Art des Darlehens. “Baufinanzierung” und “Immobilienfinanzierung” sind letztlich Synonyme.
Allgemein gibt es jedoch die Tendenz, im Zusammenhang mit einem Neubau von einer Baufinanzierung zu sprechen, wohingegen der Begriff der Immobilienfinanzierung meist bei Bestandsimmobilien verwendet wird. Hier gibt es kein Richtig und Falsch, dennoch nutzen Sparkassen, Volksbanken und andere Finanzdienstleister vorrangig das Wort “Baufinanzierung”.
1. Annunitätdarlehen
Das typische Merkmal eines Annuitätendarlehens ist, dass die monatlichen Raten gleich bleiben, welche sich aus den Zinsen der Baufinanzierung und der entsprechenden Tilgung ergeben. Mit der Tilgung zahlt der Kreditnehmer jeden Monat seine Kreditschuld zurück, wohingegen die Zinsen ausschließlich auf den geschuldeten Betrag gerechnet werden. Mit fortschreitender Laufzeit nimmt daher der Zinsanteil ab, da der Rückzahlungsanteil steigt. Die monatliche Rate bleibt konstant, jedoch verschiebt sich das Zins-Tilgungs-Verhältnis innerhalb dieses Betrags.
Was sind die Vorteile eines Annuitätendarlehens?
Die feste Zinsbindung gibt dem Kreditnehmer volle Planungssicherheit für einen langen Zeitraum (5 bis 30 Jahre). Zudem ist bereits beim Vertragsabschluss bekannt, wie hoch die Summe für die Anschlussfinanzierung sein wird, falls der Betrag nicht bis zum Ende der Zinsfestschreibung zurückgezahlt ist.
Was sind die Nachteile eines Annuitätendarlehens?
Die Zinsbindung führt zu einer begrenzten Flexibilität, wenn keine Sondertilgungsoptionen vertraglich vereinbart worden sind. Des Weiteren kann eine Anschlussfinanzierung auch zu einer gewissen Ungewissheit führen, weil künftige Zinsentwicklungen nicht vorhersehbar ist. Wer kennt schon den Zinsmarkt des Jahres 2030?
Für wen ist ein Annuitätendarlehen geeignet?
Besonders geeignet sind Annuitätendarlehen für Bauherren und Immobilienerwerber, die Planungssicherheit brauchen und die Immobilie selber nutzen wollen.
Was ist bei Annuitätendarlehen noch wichtig zu wissen?
Die Erfahrung zeigt, dass Sondertilgungsoptionen vertraglich fixiert werden sollten. Dies ermöglicht dem Kreditnehmer, die Darlehenssumme schneller zurückzahlen zu können. Zudem ist es lohnenswert, die Optionen eines KfW-Darlehens zu prüfen. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet hierfür diverse Programme, welche ein energieeffizientes Bauen mit günstigen Konditionen belohnen. Diese KfW-Option lässt sich auch mit einem Annuitätendarlehen kombinieren. Möglichweise ist auch ein Vorfälligkeitsschutz sinnvoll, da dieser gewissermaßen als Absicherung fungiert, wenn der Kredit vorzeitig abgelöst oder das Haus verkauft werden muss. In einer solchen Situation besteht die Möglichkeit zur Umwandlung eines Annuitätendarlehens in ein kündbares Darlehen. Bei einem Vorfälligkeitsschutz entstehen jedoch Zusatzkosten.
2. Endfälliges Darlehen
Der Unterschied zwischen einem endfälligen Darlehen und anderen Darlehensformen der Baufinanzierungen besteht darin, dass die Kreditnehmer während der Vertragslaufzeit nur die Zinsen zahlt. Daher nennen viele Branchenexperten das “endffällige Darlehen” auch “tilgungsfreies Darlehen”. Die Darlehenssumme wird durch den Kreditnehmer jedoch erst am Ende der Laufzeit in einer Rate getilgt, beispielsweise mittels eines Bausparvertrags oder einer kapitalbindenden Lebensversicherung.
Was sind die Vorteile eines endfälligen Darlehens?
– Niedrige monatliche Raten
– Zinsen können steuerlich geltend gemacht werden (falls das Objekt nicht für Eigennutzung vorgesehen ist)
Was sind die Nachteile eines endfälligen Darlehens?
– Höhere Zinsen
– Höhere Kosten der Baufinanzierung
– Mögliche Doppelbelastung
Für wen ist ein endfälliges Darlehen geeignet?
Endfällige Darlehen eignen sich besonders für Bauherren, welche den Wohnraum für eigene Zwecke nicht nutzen wollen oder können. Die Erklärung hierfür ist simpel: Zinsen der Finanzierung können steuermindernd geltend gemacht werden. Wenn bereits während der Vertragslaufzeit Mieteinnahmen generiert werden, werden diese angelegt und abschließend für die Kredit-Tilgung verwendet.
Was ist bei endfälligen Darlehen noch wichtig zu wissen?
Bereits während der Laufzeit des endfälligen Darlehens parallele Einzahlungen in einen Bausparvertrag oder eine Kapitallebensversicherung vorzunehmen, ist oft nicht sinnvoll. Einerseits können dadurch zusätzliche Verwaltungskosten entstehen und die Zinsen für die Kredite übersteigen oft die Zinserträge, die Sie die mit der Anlage erzielen. Auf der anderen Seite müssen Tilgungstermin und Fälligkeitszeitpunkt der Anlage aufeinandertreffen.
3. Variables Darlehen
Das variable Darlehen zeichnet sich dadurch aus, dass der Kreditnehmer regelmäßig eine Zinsanpassung (gemessen am aktuellen Marktzins, im Regelfall quartalsweise angepasst) bekommt. Gerade bei sinkenden Zinsen profitiert der Bauherr auf absehbare Zeit von dieser Sachlage, jedoch erhöht sich die monatliche Belastung im Falle eines Zinsanstiegs.
Größere Flexibilität ist gewährleistet, wenn der Kreditnehmer zum Ende jeder Zinsbindungsperiode die Möglichkeit hat, die Darlehenssumme vorzeitig zurückzuzahlen. Ist dies der Fall, erhebt die Bank keine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Zudem kann man das Darlehen mit einer langfristigen Zinsbindung versehen, falls der Zinssatz ansteigt.
Was sind die Vorteile eines variablen Darlehens?
– Kundenfreundliche Flexibilität
– Vorzeitige Tilgung möglich (Vorfälligkeitsentschädigung nicht nötig)
– Praktische Kündigungsfrist (3 Monate)
Was sind die Nachteile eines variablen Darlehens?
– Zinsschwankungen können sich negativ auswirken
– Kaum Planungssicherheit (Kreditrate ändert sich in jedem Quartal)
Für wen ist ein variables Darlehen geeignet?
Besonders geeignet ist ein variables Darlehen für Bauherren mit hohen Rücklagen, da sich durch solides Eigenkapital eine monatliche Mehrbelastung durch steigende Zinsen wunderbar abfedern lässt. Generell ist ein variables Darlehen vor allem für Bauherren geeignet, welche das Geschehen der Finanzmärkte regelmäßig und aktiv verfolgen.
Was ist bei variablen Darlehen noch wichtig zu wissen?
Vor allem wegen der durchaus möglichen Zinsschwankungen darf das variable Darlehen nicht als Dauerlösung angesehen werden, vielmehr stellt es eine Form der Zwischenfinanzierung dar. Sinnvoll ist ein variables Darlehen, wenn absehbar ist, wann und wie es durch eine andere Darlehensform abgelöst werden könnte. Für langfristige Baufinanzierungen ist das Annuitätendarlehen meist die bessere Alternative.
4. Forward Darlehen
Das Forward-Darlehen ist gewissermaßen eine ´Spezialform´ des Annuitätendarlehens. Die Besonderheit liegt darin, dass die Kreditsumme nicht sofort ausgezahlt wird. Die Kreditsumme wird erst nach einer vereinbarten Wartezeit (bis zu 5 Jahre) ausgezahlt. In dieser Phase fallen weder monatliche Raten noch sogenannte Bereitstellungszinsen an.
Wie läuft ein Forward-Darlehen ab?
Zuerst wird das Darlehen zu den vereinbarten Konditionen abgeschlossen, im zweiten Schritt wird die sogenannte Forward-Periode festgelegt. Danach erfolgt die Freigabe der Darlehenssumme, womit die Ratenzahlungen beginnen können.
Was ist der Zweck eines Forward-Darlehens?
Der Zweck eines Forward-Darlehens liegt im Profitieren von aktuellen, günstigen Marktzinsen (bei einer späteren Baufinanzierung). Allerdings kostet diese sogenannte Zinsgarantie Geld, und die Kreditinstitute verlangen einen Aufschlag. Die Höhe dieses Zinsgarantie-Aufschlags ist unter anderem abhängig von der Länge der Forward-Periode und dem gegenwärtigen Marktzins-Niveau.
Was sind die Vorteile eines Forward-Darlehens?
– Von den (günstigen) Konditionen der Gegenwart in der (womöglich ungünstigen) Zukunft profitieren
– Planungssicherheit durch feste Zinsbindung
– Kein Risiko durch steigende Zinsen
Was sind die Nachteile eines Forward-Darlehens?
– Höhere Kosten wegen Zinsaufschlag
– Womöglich günstigere Zinsen nicht nutzbar
– Frühes Festlegen auf einen verbindlichen Vertrag
Für wen ist ein Forward-Darlehen geeignet?
Forward-Darlehen sind besonders geeignet für Hausbauer, welche sich in einer Niedrigzins-
Phase für eine Baufinanzierung entscheiden.
Was ist bei Forward-Darlehen noch wichtig zu wissen?
Wie beim klassischen Annuitätendarlehen gilt bei Forward-Darlehen, dass Sondertilgungen
sinnvoll sind, da durch Sondertilgungen der Kredit schneller abbezahlt ist.
5. Volltilger Darlehen
Wenn die gesamte Kreditsumme innerhalb der Laufzeit getilgt wird, erhalten Baufinanzierungen die Zuordnung als Volltilger-Darlehen. Normalweise betragen die Laufzeiten 20 – 25 Jahre.
Was sind die Vorteile eines Volltilger-Darlehens?
– Absolute Planungssicherheit
– Keine Anschlussfinanzierung
Was sind die Nachteile eines Volltilger-Darlehens?
– Höhere Bauzinsen
– Keine Flexibilität
Für wen ist ein Volltilger-Darlehen geeignet?
Volltilger-Darlehen sind vor allem für einkommensstarke Kreditnehmer lohnenswert.
Was ist bei Volltilger-Darlehen noch wichtig zu wissen?
Nach 10 Jahren Laufzeit besteht bei Volltilger-Darlehen ein Sonderkündigungsrecht (die Frist beträgt 6 Monate). Dieses Sonderkündigungsrecht ist vor allem bei sinkenden Zinsen sinnvoll.
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